Esiste un prezzo minimo per vendere una casa? Come posso determinarlo?
Nel rispondere al Suo quesito ritengo opportuno distinguere
l'aspetto "civilistico" dall'aspetto "fiscale".
Dal punto di vista "civilistico", l'articolo 1470 del codice
civile definisce vendita "il contratto che ha per oggetto il
trasferimento di una cosa o il trasferimento di un altro diritto
verso il corrispettivo di un prezzo". Il prezzo, pertanto, è frutto
dell'accordo intercorso fra le parti in sede di trattativa sulla
base di diverse variabili (ad esempio lo stato dell'immobile, gli
eventuali rapporti di amicizia o parentela fra le parti, la
situazione di mercato, l'esigenza del venditore di realizzare
l'incasso...ecc. ). Non vi è alcun limite minimo di prezzo al di
sotto del quale non si possa concludere la vendita. Le parti
potrebbero quindi anche convenire un prezzo non commisurato al
valore del bene o del diritto ceduto o addirittura stabilire un
prezzo esiguo (dalla dottrina chiamato anche "prezzo vile"). Si
tratterebbe di stabilire però in questi casi se non si configuri un
diverso contratto, cioè una "donazione indiretta", cioè un
contratto che, pur sotto un diverso schema negoziale (vendita),
realizza gli effetti di un diverso contratto (donazione) ovvero una
"vendita mista a donazione", cioè un contratto che, fino a
concorrezza del prezzo pattuito, realizza una "vendita" e per la
differenza (fra valore commerciale e prezzo pattuito) realizza una
"donazione".
Altro è il discorso sul piano fiscale. Posto che il prezzo viene
sempre stabilito sulla base degli accordi intercorsi fra le parti,
l'Amministrazione Finanziaria ha il potere di accertare il prezzo
dichiarato dalle parti sulla base degli strumenti a Sua
disposizione e in particolare sulla base dei valori pubblicati
semestralmente dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (c.d.
OMI), cioè i valori degli immobili a metro quadrato determinati
sulla base della ubicazione (Comune), della zona, della posizione,
delle caratteristiche e della vetustà. L'Amministrazione
Finanziaria, sulla base di questi valori, può contestare il prezzo
indicato dalle parti negli atti di compravendita e inviare l'avviso
di rettifica e liquidazione della maggiore imposta dovuta sulla
base dell'importo accertato. Dal punto di vista fiscale, pertanto,
pur non esistendo un "prezzo minimo", esiste la possibilità per
l'Amministrazione Finanziaria di contestare la congruità del prezzo
indicato in atto rispetto al valore commerciale del bene, visto che
il "prezzo dichiarato" costituisce la base imponibile per il
pagamento delle imposte. Questo vale per tutte le vendite di
immobili ad eccezione di quelle effettuate a favore di soggetti
privati aventi per oggetto immobili ad uso abitativo e relative
pertinenze, per il quali la base imponibile è data dal "valore
catastale", a prescindere dal prezzo dichiarato.
Torna all'elenco delle domande