Quale procedura devo seguire per acquistare un immobile facendo il mutuo?
Con riferimento alla Sua richiesta di consigli in merito
all'acquisto di un immobile ed al relativo atto di mutuo, mi
permetto di segnalarle che è ormai consuetudine che, una volta
scelta la propria casa, l'acquirente formuli al proprietario una
proposta per iscritto. Tale proposta è normalmente vincolante solo
per il breve periodo in essa indicato ed è spesso rafforzata da un
assegno peraltro di importo modesto. E' fondamentale capire
l'importanza di tale documento: se il proprietario la sottoscriverà
"per accettazione", la semplice proposta si trasforma, a seguito
dell'incontro delle due volontà, in un contratto completo e
perfetto.
E' perciò necessario che nella proposta siano contenuti tutti, ma
proprio tutti gli elementi del contratto:
- l'immobile con i suoi elementi descrittivi;
- il prezzo e le modalità di pagamento;
- le garanzie che il venditore deve prestare in ordine per
esempio alla libertà da gravami, alla validità dei titoli di
provenienza, alla regolarità edilizia ed urbanistica del bene;
- la tempistica dell'operazione: tempi di consegna, date dei
pagamenti ed infine del rogito.
La proposta accettata è un contratto preliminare a tutti gli
effetti. E' cioè un contratto che impegna chi la ha sottoscritta ad
addivenire al contratto definitivo che consacrerà il passaggio di
proprietà. E' pertanto necessario effettuare tutte le verifiche
preventive in questa sede, allo scopo di evitare di trovarsi
imbrigliati in un contratto che comporta l'obbligo di acquistare un
bene che non ha le caratteristiche auspicate.
Il notaio può in via preliminare effettuare i controlli presso
l'agenzia del territorio allo scopo di accertare l'insussistenza di
ipoteche o altri gravami.
Spesso il contenuto della proposta viene trasfuso in un altro
contratto (preliminare o compromesso) avente sempre natura
preliminare, che la integra con maggiori dettagli. Sia la proposta
accettata sia il preliminare devono essere registrati presso uno
sportello dell'Agenzia delle Entrate.
L'avere sottoscritto un preliminare ed averlo registrato non
salvaguarda però il futuro acquirente da brutte sorprese, perché
l'immobile resta di proprietà del venditore sino al rogito e sullo
stesso possono, nelle more, venire iscritte ipoteche e trascritte
formalità pregiudizievoli oppure il venditore disonesto potrebbe
alienare ad altri lo stesso bene.
Solo se il contratto preliminare viene autenticato dal notaio o
fatto dallo stesso per atto pubblico e trascritto nei registri
immobiliari, il compratore pò' essere tranquillo che il bene da lui
scelto gli verrà trasferito nello stesso stato in cui si trova al
momento dalla sottoscrizione del contratto preliminare.
L'intervento tempestivo del notaio consente anche che gli
ulteriori controlli vengano fatti in questa sede e tutte le
garanzie del caso vengano prestate.
A titolo esemplificativo:
- verifica del diritto di famiglia del venditore ed eventuale
necessità dell'intervento in atto del coniuge;
- disamina della regolarità edilizia del bene e
dell'accoglibilità di eventuali sanatorie;
- l'insussistenza di aventi diritto a prelazione o di limiti alla
libera circolazione del bene;
- valutazione della possibilità di usufruire di agevolazioni
fiscali e controllo della insussistenza di debiti di tale
natura;
- stima dei costi dell'acquisto.
Spesso l'acquisto di una casa assorbe tutti i risparmi della
famiglia ed anche quelli che verranno negli anni successivi. Sempre
più di frequente pertanto si deve fare ricorso ad un mutuo.
Le sollecitazioni volte ad attrarre la clientela sono
numerosissime e spesso è difficile orientarsi da soli. Il notaio
redige quotidianamente atti di mutuo e ha dimestichezza con il
linguaggio tecnico, che francamente è spesso astruso. Potrà
pertanto aiutare l'acquirente a scegliere il mutuo meno oneroso e
più adatto alle sue esigenze, valutandolo anche sotto il profilo
della convenienza fiscale.
Al rogito il notaio avrà completato gli ultimi controlli.
Contestualmente di solito avviene il pagamento del prezzo a mezzo
di assegni circolari e la consegna dell'immobile. In atto saranno
riportati gli estremi di tutti i pagamenti effettuati anche
all'eventuale mediatore, del quale è necessario indicare i dati e
l'iscrizione all'albo.
Dopo la conclusione dell'atto il notaio provvederà con un'unica
formalità telematica a registrarlo al fine di pagare le imposte, a
trascriverlo per rendere opponibile ai terzi l'acquisto della
proprietà ed a volturare il bene al nome dell'acquirente nei
registri del catasto.
Espletate tutte le formalità consegnerà all'acquirente una copia
autentica dell'atto corredata della nota di trascrizione e di un
certificato catastale aggiornato.
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