Quali accortezze e quali documenti è necessario chiedere ad un proprietario di un immobile che vende senza tramite di agenzia? Io sono interessata ad un appartamento venduto da un privato e vorrei avere sicurezze relativamente allo stato dell'immobile, ai lavori strutturali già eseguiti o da eseguire, alle ipoteche etc. Inoltre quali sono le fasi della compravendita da seguire?
Con riferimento alla Sua richiesta di consigli in merito
all'acquisto di un immobile, mi permetto di segnalarle che è ormai
consuetudine che, una volta scelta la propria casa, l'acquirente
formuli al proprietario una proposta per iscritto. Tale proposta è
normalmente vincolante solo per il breve periodo in essa indicato
ed è spesso rafforzata da un assegno peraltro di importo modesto.
E' fondamentale capire l'importanza di tale documento: se il
proprietario la sottoscriverà "per accettazione", la semplice
proposta si trasforma, a seguito dell'incontro delle due volontà,
in un contratto completo e perfetto.
E' perciò necessario che nella proposta siano contenuti tutti, ma
proprio tutti gli elementi del contratto:
- l'immobile con i suoi elementi descrittivi;
- il prezzo e le modalità di pagamento;
- le garanzie che il venditore deve prestare in ordine per
esempio alla libertà da gravami, alla validità dei titoli di
provenienza, alla regolarità edilizia ed urbanistica del bene;
- la tempistica dell'operazione: tempi di consegna, date dei
pagamenti ed infine del rogito.
La proposta accettata è un contratto preliminare a tutti gli
effetti. E' cioè un contratto che impegna chi la ha sottoscritta ad
addivenire al contratto definitivo che consacrerà il passaggio di
proprietà. E' pertanto necessario effettuare tutte le verifiche
preventive in questa sede, allo scopo di evitare di trovarsi
imbrigliati in un contratto che comporta l'obbligo di acquistare un
bene che non ha le caratteristiche auspicate.
Il notaio può in via preliminare effettuare i controlli presso
l'agenzia del territorio allo scopo di accertare l'insussistenza di
ipoteche o altri gravami.
Spesso il contenuto della proposta viene trasfuso in un altro
contratto (preliminare o compromesso) avente sempre natura
preliminare, che la integra con maggiori dettagli. Sia la proposta
accettata sia il preliminare devono essere registrati presso uno
sportello dell'Agenzia delle Entrate.
L'avere sottoscritto un preliminare ed averlo registrato non
salvaguarda però il futuro acquirente da brutte sorprese, perché
l'immobile resta di proprietà del venditore sino al rogito e sullo
stesso possono, nelle more, venire iscritte ipoteche e trascritte
formalità pregiudizievoli oppure il venditore disonesto potrebbe
alienare ad altri lo stesso bene.
Solo se il contratto preliminare viene autenticato dal notaio o
fatto dallo stesso per atto pubblico e trascritto nei registri
immobiliari, il compratore pò' essere tranquillo che il bene da lui
scelto gli verrà trasferito nello stesso stato in cui si trova al
momento dalla sottoscrizione del contratto preliminare.
L'intervento tempestivo del notaio consente anche che gli
ulteriori controlli vengano fatti in questa sede e tutte le
garanzie del caso vengano prestate.
A titolo esemplificativo:
- verifica del diritto di famiglia del venditore ed eventuale
necessità dell'intervento in atto del coniuge;
- disamina della regolarità edilizia del bene e
dell'accoglibilità di eventuali sanatorie;
- l'insussistenza di aventi diritto a prelazione o di limiti alla
libera circolazione del bene;
- valutazione della possibilità di usufruire di agevolazioni
fiscali e controllo della insussistenza di debiti di tale natura; *
stima dei costi dell'acquisto.
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