Sto per comprare casa da un commerciante, vorrei sapere i rischi che corro in caso di un suo fallimento.
L'acquirente, a determinate condizioni, può essere coinvolto nel
fallimento del venditore, anche nel caso in cui il fallimento si
verifichi dopo il rogito, quando cioè l'acquirente è già divenuto
proprietario del bene.
Il curatore fallimentare, per recuperare le risorse necessarie a
soddisfare i creditori del fallito, può infatti intentare l'azione
revocatoria, un'azione con la quale viene appunto "revocata" la
compravendita, che diviene così inefficace rispetto ai creditori
fallimentari, che possono quindi mettere l'immobile all'asta e
soddisfarsi sul ricavato; se l'azione ha successo l'acquirente
perde la casa e deve mettersi "in coda" con gli altri creditori del
fallito ricevendo presumibilmente meno, spesso molto meno, di
quello che aveva pagato. Esercitare l'azione revocatoria
fallimentare, però, non è facile.
Innanzitutto l'azione può essere proposta soltanto se il
fallimento è stato dichiarato entro un anno dal rogito (art. 67, l.
fall., comma 1) e l'azione deve essere promossa entro tre anni
dalla dichiarazione di fallimento (art. 69 bis l. fall.).
Il curatore deve poi dimostrare che il venditore, essendo in
difficoltà, aveva fatto uno sconto all'acquirente superiore al 25 %
del valore di mercato della casa; non deve invece dimostrare che
l'acquirente conosceva lo stato d'insolvenza del debitore; sarà
l'acquirente a dover dimostrare il contrario, che cioè di queste
sue difficoltà non sapeva nulla. Infine, se l'acquirente ha
acquistato "a giusto prezzo" una casa ad uso abitativo destinata a
costituire l'abitazione principale sua o dei suoi parenti e affini
fino al terzo grado, l'azione revocatoria fallimentare non potrà
essere intentata e l'acquirente potrà ritenersi al sicuro.
Resta comunque la possibilità per il curatore
fallimentare, per cinque anni dal rogito, come per qualsiasi altro
creditore, di esercitare l'azione revocatoria ordinaria, ma in
questo caso occorre provare che l'acquirente era a conoscenza che
con l'acquisto della casa venivano pregiudicati altri creditori del
venditore, o che era d'accordo con lui per frodare i creditori
(art. 2901 cod civ.) e la prova, che spetta questa volta a chi
agisce, è tutt'altro che agevole.
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