Domande frequenti

In questa sezione abbiamo raccolto un elenco di domande frequenti con le risposte.

  1. Preliminari

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    1. In agenzia mi chiedono di firmare una proposta di acquisto da consegnare a chi vende. Di cosa si tratta?
      E' ormai consuetudine che, una volta scelta la propria casa, l'acquirente formuli al proprietario una proposta di acquisto indicando il prezzo offerto, di solito accompagnata da un assegno.
      Bisogna fare attenzione perchè la proposta è irrevocabile (cioè, per il breve periodo indicato nella stessa, non si può più "tornare indietro") e, una volta che il proprietario sottoscriverà la proposta "per accettazione", si trasforma in un contratto vincolante.
      E' bene sapere che la proposta non è un passaggio necessario e si può andare direttamente alla firma del contratto preliminare.
    2. Che cosa è il contratto preliminare o compromesso?
      Il contratto preliminare o compromesso è il contratto con il quale le parti si obbligano a stipulare successivamente una vendita, della quale si accordano già degli elementi essenziali.
      Il preliminare deve essere fatto per iscritto, deve essere datato e firmato da chi vende e da chi compra.
      E' opportuno rivolgersi al notaio di propria fiducia sin da questo momento, perchè effettui i controlli necessari per verificare che la casa sia effettivamente di proprietà di chi vende e che sia libera da ipoteche e altri vincoli.
    3. Il preliminare va registrato? Quanto costa?
      Il preliminare deve essere registrato presso un qualsiasi sportello dell'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. Di solito vi provvede il mediatore. Se è stato fatto da un notaio se ne occuperà quest'ultimo.
      Il costo della registrazione è di euro 168. E' inoltre dovuta l'imposta di registro in ragione del 3% sugli acconti di prezzo e dello 0,5% sulla caparra. Questi ultimi importi sono detraibili dalle imposte dovute in occasione della registrazione dell'atto definitivo.
      Se invece l'atto definitivo sarà soggetto ad iva , il preliminare viene registrato con il pagamento dell'imposta fissa di euro 168 ed unicamente lo 0,5 % sulla caparra. Quest'ultimo importo non sarà però detratto in occasione della registrazione del definitivo.
    4. E' opportuno trascrivere il preliminare?
      Avere sottoscritto un preliminare ed averlo registrato non salvaguarda però il futuro acquirente da brutte sorprese, perchè l'immobile resta di proprietà del venditore sino al rogito.
      Solo se il contratto preliminare viene fatto dal notaio e quindi trascritto nei registri immobiliari, il compratore può essere tranquillo che da quel momento il bene da lui scelto non può essere venduto che a lui, nè può essere colpito da gravami.

  2. Tasse

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    1. Sto comprando da un privato la mia prima casa che pago 300.000 euro; il valore catastale ì di 200.000 euro. Che costi devo sostenere per l'acquisto e versare al notaio?
      Per acquistare la casa deve pagare le tasse di trasferimento e l'onorario del notaio.
      Acquistando la sua prima casa, deve pagare l'imposta di registro del 3% calcolato sul valore catastale (quindi 3% di 200.000 euro = 6.000 euro), due tasse fisse (imposta ipotecaria e catastale) di 168 euro ciascuna, imposta di bollo di euro 230 e tassa ipotecaria di euro 90.
      Poichè compra da un privato avrà uno sconto del 30% sull'onorario del notaio, che sarà di circa 1.800 euro, somma che costituisce più o meno lo 0,6% del prezzo della casa.
    2. Sto vendendo la casa nella quale ho abitato con la mia famiglia. Sulla plusvalenza devo pagare tasse? Devo pagare qualcosa al notaio per l'atto di vendita?
      Non ci sono plusvalenze tassabili, se ha destinato la casa che sta vendendo a sua abitazione principale per la maggior parte del periodo di tempo trascorso fra l'acquisto e la vendita.
      Il venditore non deve pagare nulla al notaio; spetta a chi compra pagare il compenso del notaio.
    3. E' possibile usufruire delle agevolazioni "prima casa" nel caso in cui l'immobile da acquistare sia affittato? In caso affermativo, l'onere di trasferire la residenza nel Comune dove è situato l'immobile è ancora valido?
      E' possibile che l'immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa" venga destinato da chi compra a propria abitazione principale.
      E' previsto l'onere per l'acquirente di stabilire la propria residenza nel territorio del Comune ove si trova l'immobile acquistato, entro 18 mesi dall'acquisto.
    4. Posso affittare una casa che ho comprato con le agevolazioni prima casa?
      Si, poichè i benefici per la "prima casa" non richiedono più che la casa venga destinata ad abitazione principale dell'acquirente, che puì quindi non andare ad abitarla e concederla in locazione. Unica eccezione l'ipotesi di riacquisto di altra prima casa, entro un anno dalla vendita infraquinquennale dal precedente acquisto di altra "prima casa", che evita la decadenza dalle agevolazioni "prima casa" usufruite per il primo acquisto: la nuova casa acquistata deve essere destinata dal contribuente "a propria abitazione principale".

  3. Vendita

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    1. Cosa si intende per "prezzo-valore"?
      La norma sul prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.
    2. A chi si applica il sistema "prezzo-valore"?
      Deve trattarsi di cessioni soggette ad imposta di registro nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
    3. Quali beni possono beneficiare del sistema "prezzo-valore"?
      La norma riguarda i beni immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze (come box e cantine) e vale anche per gli acquisti di abitazioni che non godono delle agevolazioni "prima casa".
      Il prezzo-valore si applica agli atti traslativi del diritto di proprietà , ma anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (come la nuda proprietà e l'usufrutto).
    4. E' possibile che l'applicazione della normativa venga disincentivata dall'importo degli onorari notarili?
      Gli onorari notarli vengono calcolati sul prezzo reale e pertanto potrebbero costituire un disincentivo all'applicazione del prezzo-valore. Per evitare ciò, il legislatore ha prescritto che il complessivo compenso notarile sia ridotto del 30%.

  4. Mutuo

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    1. Devo comprare casa e chiedere un mutuo. Non so se scegliere tra tasso variabile e tasso fisso: che differenze ci sono?
      Il tasso variabile è determinato con riferimento a parametri mutevoli nel corso del tempo: questo significa che se il tasso di interesse sale, la rata del mutuo aumenta e, viceversa, quando il tasso diminuisce si riduce anche la rata. Il tasso fisso, invece, è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo: questo significa che la rata resta costante fino al termine del contratto. La scelta tra tasso fisso e variabile spetta al mutuatario, che in ogni caso se ne assume il rischio: nel caso di tasso variabile il rischio è che il costo del denaro salga notevolmente, con conseguente aumento della rata; al contrario, con un mutuo a tasso fisso si rischia che il costo del denaro diminuisca e quindi ci si ritrovi a pagare un interesse elevato rispetto al mercato.
    2. Qual è la differenza tra tasso nominale e T.A.E.G.? Di quale dei due si deve tener conto nella scelta di un mutuo?
      Il tasso nominale è il tasso di interesse espresso in percentuale sul credito concesso al cliente. Il T.A.E.G. è il Tasso Annuo Effettivo Globale e fornisce in termini percentuali il costo effettivo di un finanziamento. Il T.A.E.G. tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri che il cliente sostiene per utilizzare il credito. E' quindi il T.A.E.G. il tasso che permette di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.
    3. Cosa succede se non riesco a pagare puntualmente le rate del mutuo?
      Pagare la rata in ritardo significa dove pagare anche gli interessi di mora, il cui tasso è generalmente superiore a quello ordinario. Alcuni contratti, inoltre, prevedono ulteriori costi di recupero crediti che si vanno a sommare agli interessi di mora. Ripetuti ritardi, o mancati pagamenti, portano alla decadenza dai termini di rateizzazione o alla risoluzione del contratto per inadempimento. Questo conduce, inevitabilmente, al recupero coattivo del credito tramite la vendita forzata dell'immobile concesso in ipoteca.
    4. Sono previste penali nel caso di estinzione anticipata del mutuo?
      Il mutuatario ha il diritto, in qualunque momento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale smette di pagare gli interessi. La legge 40/2007 stabilisce che, per alcune finalità (quali, ad esempio, l'acquisto o la ristrutturazione dell'abitazione principale), non possono essere stipulate clausole che prevedano penali nel caso di estinzione anticipata.
    5. Cosa si intende per "Sostituzione del mutuo"?
      La sostituzione del mutuo è l'estinzione anticipata del vecchio mutuo, tramite l'utilizzo del capitale ottenuto con la stipulazione di un nuovo mutuo. In questo caso il mutuatario può chiedere alla nuova banca un importo anche superiore a quello del capitale residuo del vecchio mutuo.
      Lo svantaggio della sostituzione sta nel fatto che, trattandosi di un nuovo contratto, il mutuatario dovrà sostenere tutti i costi relativi alla stipulazione. Tuttavia alcune banche offrono la sostituzione del mutuo a "costo zero", accollandosi le spese di istruttoria e perizia.
    6. Come funziona la "portabilità del mutuo"?
      La portabilità del mutuo prevede la possibilità, per il mutuatario, di sostituire l'istituto di credito mutuante con un nuovo istituto. Il nuovo mutuo servirà quindi ad estinguere il debito residuo con la banca originaria e il nuovo istituto subentra nelle garanzie già prestate alla vecchia banca, in particolare nell'ipoteca.
      La portabilità prevede che il nuovo mutuo non possa essere di importo superiore al debito residuo del mutuo precedente.